자영업자에게 사업장 보증금은 대개 가장 큰 재산입니다. 이 금액이 청산가치에 잡히면 변제총액이 크게 올라가 인가가 어려워질 수 있습니다. 다행히 보증금 전액이 그대로 잡히지는 않습니다.
- 사업장 보증금, 즉 상가 임차보증금 반환채권은 재산으로 청산가치에 포함됩니다.
- 상가건물임대차보호법상 최우선변제 금액과 연체 차임·원상복구비를 공제하면 실제 반영액이 줄어듭니다.
- 보증금이 커서 인가가 어려우면 사업장 축소·이전이나 다른 제도를 함께 검토하세요.
사업장 보증금이 재산인 이유
보증금은 계약이 끝나면 돌려받을 돈, 즉 임대인에 대한 반환채권입니다. 재산적 가치가 있는 권리이므로 청산가치에 포함됩니다.
| 자영업자 재산 | 청산가치 반영 | 평가 방법 |
|---|---|---|
| 사업장 임차보증금 | 반환 예상액 | 보증금 − 연체 차임 − 원상복구비 등 |
| 설비·집기 | 중고 시세 | 감가된 실제 처분가액 |
| 재고 자산 | 처분 가능액 | 원가가 아니라 실제 환가액 |
| 매출채권 | 회수 가능액 | 거래처별 회수 가능성 반영 |
| 사업용 계좌 예금 | 잔액 | 압류금지 250만 원 논의 |
| 영업용 차량 | 시세 − 담보 | 순자산만 |
| 권리금 | 평가 곤란 | 실무상 다툼이 많습니다 |
주거용 전세와 구조가 같습니다주거용 전세보증금과 원리가 같습니다. 다만 적용 법률이 주택임대차보호법이 아니라 상가건물임대차보호법이고, 최우선변제 기준 금액도 다릅니다.
실제 반영액 계산 — 공제 항목이 많습니다
보증금 5,000만 원인 상가를 예로 들겠습니다.
| 항목 | 금액 | 설명 |
|---|---|---|
| 임차보증금 | 50,000,000원 | 계약서상 금액 |
| − 연체 차임 | −3,000,000원 | 밀린 월세는 보증금에서 공제됩니다 |
| − 미납 관리비 | −500,000원 | 동일 |
| − 원상복구 예상비 | −2,000,000원 | 계약서상 의무. 견적서로 소명 |
| − 최우선변제 해당분 | −(지역 기준액) | 상가임대차보호법상 소액임차인 해당 시 |
| = 청산가치 반영액 | 공제 후 잔액 | 이 금액 이상을 갚아야 인가 |
- ✓연체 차임·관리비 — 임대인 확인서나 정산 내역으로 소명
- ✓원상복구 의무 — 계약서 조항 + 복구 견적서
- ✓최우선변제 해당 여부 — 상가건물임대차보호법 기준 확인. 확정일자·사업자등록 필요
- ✓선순위 권리 — 건물에 근저당이 있으면 실제 회수 가능성이 낮아집니다. 등기부등본으로 소명
- ✓임대인의 자력 — 임대인이 무자력이면 회수 가능성이 떨어집니다
- ✕보증금 액면가 그대로 신고 — 청산가치가 부풀려져 인가가 어려워집니다
💡 등기부등본을 꼭 떼어보세요건물에 선순위 근저당이 꽉 차 있으면 보증금을 실제로 돌려받기 어렵습니다. 그 사정을 등기부등본과 시세 자료로 소명하면 청산가치 감액을 다툴 수 있습니다. 전세사기 사례와 같은 논리입니다.
사업장 보증금이 커서 인가가 어려울 때
보증금 1억 원이 그대로 청산가치에 잡히면, 60개월을 갚아도 그 현재가치를 넘기 어려운 경우가 많습니다. 선택지를 정리했습니다.
| 선택 | 효과 | 고려사항 |
|---|---|---|
| 공제 항목 최대한 소명 | 반영액 감소 | 가장 먼저 해야 할 일. 비용 없음 |
| 사업장 축소·이전 | 보증금 회수 → 채무 변제 | 회수한 돈의 사용처를 회생위원과 사전 협의 |
| 가용소득 늘리기 | 변제총액 증가 | 매출 개선 또는 경비 절감 |
| 변제기간 60개월 | 총액 증가 | 이미 기본 검토 사항 |
| 개인파산 검토 | 재산 처분 후 면책 | 사업은 접게 됩니다 |
| 채무조정 | 청산가치 요건 없음 | 채권자 동의 필요 |
⚠️ 보증금을 임의로 빼서 쓰면 안 됩니다"청산가치를 줄이려고" 계약을 해지하고 보증금을 받아 소비하면 재산 은닉으로 봅니다. 사업장을 정리해야 한다면 반드시 회생위원과 먼저 상의하고, 회수한 돈의 사용처를 기록으로 남기세요.
사업장 보증금에 압류가 걸렸다면
채권자가 임대인을 제3채무자로 해서 보증금 반환채권을 압류할 수 있습니다. 이 경우 계약이 끝나도 보증금을 못 받습니다.
- ① 압류 사실 확인 — 임대인에게 압류 통지가 갔는지 확인합니다.
- ② 중지명령 신청 — 개인회생 신청과 동시에 압류 사건번호를 특정해 신청합니다.
- ③ 금지명령 — 추가 압류를 차단합니다.
- ④ 개시결정 — 진행 중인 압류가 중지됩니다.
- ⑤ 인가 후 취소 신청 — 압류를 완전히 정리합니다.
⚠️ 압류가 임대인에게 통지되면 관계가 어려워집니다임대인 입장에서는 보증금 반환에 법적 부담이 생기므로 계약 갱신을 꺼릴 수 있습니다. 압류가 들어오기 전에 개인회생을 신청하고 금지명령을 받는 것이 사업 유지에도 유리합니다 — 압류가 임박한 신호를 확인하세요.
💰 보증금을 포함한 총 청산가치 계산
공제 후 실제 반환 예상액을 입력하세요. 설비·재고·차량까지 합산해 인가 가능성을 확인할 수 있습니다.
회원가입 없이 바로 계산됩니다. 입력값은 서버로 전송되지 않고 이 기기에만 남습니다.
자주 묻는 질문
권리금도 재산인가요?
권리금 회수 기회는 법으로 보호되지만, 금전적 평가가 어려워 실무상 다툼이 많습니다. 실제 회수 가능성이 불확실하다는 점을 소명하는 것이 일반적입니다.
보증금이 이미 연체 차임으로 다 깎였습니다.
실제 반환받을 금액이 없다면 청산가치 반영액도 0에 가깝습니다. 임대인 확인서나 정산 내역으로 소명하세요.
사업장을 옮기면 어떻게 되나요?
새 보증금이 다시 재산으로 잡힙니다. 보증금 규모가 줄면 청산가치도 줄어듭니다. 이전 전에 회생위원과 상의하세요.
집과 사업장 보증금이 둘 다 있습니다.
둘 다 청산가치에 잡힙니다. 주거용은 주택임대차보호법, 상가는 상가건물임대차보호법 기준으로 각각 공제를 검토하세요. 청산가치 계산기로 합산 확인이 가능합니다.