전세보증금을 떼이고 대출만 남은 상황은 개인회생에서도 가장 억울한 유형입니다. 다행히 전세사기 피해자를 위해 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법이 별도 경로를 열어두고 있습니다. 개인회생을 서두르기 전에 피해자 결정 신청부터 하는 것이 순서입니다.
- 순서가 중요합니다. ① 전세사기 피해자 결정 신청 → ② 특별법상 지원(경·공매 유예, 우선매수권, 대출 지원) 확인 → ③ 그래도 남는 채무에 개인회생.
- 전세사기 피해자로 결정되면 경·공매 유예, 우선매수권, 저리 대환대출, 신용정보 등록 유예 등을 신청할 수 있습니다.
- 보증금을 회수하지 못한 부분은 사실상 재산 가치가 없으므로, 청산가치 산정에서 이를 반영해달라고 적극 소명해야 합니다.
먼저 "전세사기 피해자 결정"을 신청하세요
특별법상 지원은 피해자로 결정받아야 받을 수 있습니다. 거주지 관할 시·도에 신청하면 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 심의합니다.
- 신청처 — 주소지 관할 시·도청 전세피해지원센터 또는 시·군·구청.
- 필요 서류 — 임대차계약서, 주민등록등본(전입 확인), 확정일자 부여 현황, 임차권등기 또는 보증금반환 청구 관련 자료, 피해 경위서.
- 주요 요건 — 대항력·확정일자 확보, 보증금 미반환 발생 또는 발생 우려, 임대인의 기망 의도나 다수 피해 발생 등.
- 결과 통지 — 심의 후 결정문이 통지됩니다. 결정 전이라도 경·공매가 임박했다면 유예 신청을 먼저 할 수 있습니다.
⚠️ 경매·공매가 진행 중이라면 유예 신청이 최우선입니다집이 낙찰되어 버리면 되돌릴 수 없습니다. 피해자 결정 신청과 동시에 경·공매 유예를 요청하세요. 안심전세포털과 관할 전세피해지원센터에서 절차를 안내받을 수 있습니다.
특별법 지원을 다 쓰고 나서 개인회생을 검토합니다
| 지원 | 내용 | 개인회생과의 관계 |
|---|---|---|
| 경·공매 유예·정지 | 진행 중인 경매를 일정 기간 멈춤 | 보증금 회수 가능성을 살리는 조치. 개인회생보다 먼저 |
| 우선매수권 | 낙찰가와 같은 금액으로 내가 먼저 매수 | 집을 확보하면 채무 구조 자체가 달라짐 |
| LH 매입임대 전환 | 공공이 매입해 임대로 계속 거주 | 주거 안정 확보 → 생계비 계획이 안정됨 |
| 저리 대환대출 | 기존 전세대출을 저금리로 갈아탐 | 이자 부담이 줄면 회생 없이 버틸 여지 |
| 신용정보 등록 유예 | 연체 등록을 일정 기간 유예 | 신용 하락을 늦춤 |
| 개인회생·파산 지원 | 법률지원 연계 | 위 조치로도 감당 불가할 때의 최종 수단 |
순서를 지켜야 하는 이유는 명확합니다. 개인회생을 먼저 시작하면 보증금 반환채권이 재산으로 잡혀 청산가치를 올리는데, 실제로는 회수 가능성이 희박한 돈입니다. 회수 가능성이 정리된 뒤 신청해야 청산가치를 제대로 다툴 수 있습니다.
전세사기 피해자의 "받지 못한 보증금", 개인회생에서 다루는 법
전세사기 피해의 핵심 쟁점입니다. 형식상 나는 1억 5,000만 원의 보증금 반환채권을 가진 채권자이지만, 임대인이 무자력이고 선순위 근저당이 꽉 차 있으면 실제 회수액은 0원에 가깝습니다.
- ✓등기부등본으로 선순위 근저당·가압류 총액을 보여줍니다 — 배당 여지가 없음을 수치로 제시
- ✓경매 진행 서류·배당표가 있다면 실제 배당액을 증빙합니다
- ✓임대인의 무자력을 보여주는 자료 — 다수 피해 보도, 임대인 파산·회생 사건 정보
- ✓전세사기 피해자 결정문 — 피해 사실 자체의 공적 확인
- ✓임차권등기명령 등기 사실 — 권리 보전 노력을 다했음을 보여줍니다
- ✕보증금 액면가만 그대로 재산으로 신고 — 청산가치가 부풀려져 인가가 어려워집니다
💡 소액임차보증금은 별도로 확인하세요선순위가 있어도 소액임차인에 해당하면 일정액은 최우선변제받을 수 있습니다. 이 부분은 실제 회수 가능한 금액이므로 정직하게 재산에 반영하고, 나머지는 회수 불능으로 다투는 것이 정확합니다. 전세대출과 청산가치 구조에서 지역별 금액을 확인할 수 있습니다.
주거를 옮겨야 한다면 — 생계비도 함께 설계하세요
전세사기 피해자는 대개 주거를 옮기게 됩니다. 이때 새 주거 형태가 변제금에 직접 영향을 줍니다.
| 새 주거 형태 | 생계비 영향 | 체크 |
|---|---|---|
| 월세 전환 | 월세는 추가생계비로 인정받을 여지 | 임대차계약서 + 이체내역 필수 |
| LH 매입임대 | 임대료가 낮아 생계비 부담 감소 | 공공임대 입주 확인서 보관 |
| 가족 거주 | 주거비 항목이 사라져 가용소득 증가 | 부양가족 관계 변동도 함께 신고 |
| 다시 전세 | 보증금이 다시 재산으로 잡힘 | 자금 출처 소명 필요 |
주거가 정해지고 나서 신청하면 변제계획이 안정적입니다. 이미 신청 중에 이사했다면 주소 변경 신고를 반드시 하세요. 법원 서류를 못 받아 폐지되는 사고가 실제로 발생합니다.
💰 회수 가능한 보증금만 넣어 청산가치 확인하기
선순위 채권을 뺀 실제 회수 가능액을 기준으로 계산해야 현실적인 결과가 나옵니다. 지역별 소액임차보증금 공제도 자동 반영됩니다.
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자주 묻는 질문
전세사기 피해자 결정을 받으면 개인회생이 자동으로 되나요?
아닙니다. 별개 절차입니다. 피해자 결정은 특별법상 지원을 받기 위한 것이고, 개인회생은 법원에 따로 신청해야 합니다. 다만 결정문은 개인회생에서 피해 사실을 소명하는 강력한 자료가 됩니다.
보증금을 못 받았는데도 재산으로 잡히나요?
형식상 보증금 반환채권은 재산입니다. 다만 회수 가능성이 없으면 그 사정을 소명해 청산가치 산정에서 감액을 다툴 수 있습니다. 등기부등본·배당표 등 객관적 자료가 필요합니다.
전세대출은 어떻게 되나요?
보증금을 못 받아도 대출 상환 의무는 남습니다. 특별법상 저리 대환대출로 부담을 낮추거나, 감당이 안 되면 개인회생에 포함해 조정합니다. 전세대출과 개인회생을 참고하세요.
보증보험(HUG)에 가입돼 있었다면?
보증보험금을 받으면 그 금액만큼 피해가 회복되므로 개인회생이 필요 없을 수도 있습니다. 보증 이행 청구를 먼저 진행하고, 지급 거절되거나 부족한 경우에 개인회생을 검토하세요.