"개인회생하면 집이 넘어가나요?" 자가를 가진 채무자가 상담 첫마디로 가장 많이 묻는 질문입니다. 답은 집 자체가 아니라 두 가지 숫자에 달려 있습니다 — 주택담보대출을 계속 낼 수 있는지, 그리고 집값에서 대출을 뺀 순자산이 얼마인지. 개인회생 주택담보대출은 카드빚처럼 줄어드는 채무가 아니라는 점부터 이해해야 계획이 섭니다.
개인회생 주택담보대출은 왜 탕감되지 않나 — 별제권
개인회생이 줄여 주는 것은 담보 없는 채무입니다. 주택담보대출처럼 저당권이 설정된 채무는 채무자회생법 제586조가 파산절차의 별제권 규정을 준용하게 해 두어, 은행이 개인회생 절차 밖에서 담보권을 실행할 수 있습니다. 자동차 할부가 소유권 유보로 별제권이 되는 것과 같은 구조입니다.
| 구분 | 신용대출·카드빚 | 주택담보대출 |
|---|---|---|
| 개인회생에서의 지위 | 개인회생채권 | 별제권 (담보 범위 안) |
| 원금 감면 | 변제계획에 따라 일부만 변제 후 면책 | 감면 없음 — 약정대로 상환 |
| 채무 한도 계산 | 무담보 10억 원 이하 | 담보 15억 원 이하 (제579조) |
| 담보로 못 받는 부족액 | — | 경매 후 남은 잔액은 개인회생채권으로 변제계획에 포함 |
| 연체 시 | 추심 중지(금지명령) | 경매 — 인가 후에는 막을 수단이 제한적 |
개인회생 주택담보대출 연체 — 경매는 언제 멈추고 언제 다시 움직이나
개인회생 주택담보대출 문제는 대부분 연체에서 시작됩니다. 이미 연체해 경매가 걱정되는 경우, 개인회생 단계별로 담보권 실행이 어떻게 되는지 알아야 합니다.
| 단계 | 담보권 실행(경매) | 근거 |
|---|---|---|
| 신청 직후 | 중지·금지명령을 받으면 멈춤 | 채무자회생법 제593조 — 금지명령 기간 참고 |
| 개시결정 ~ 인가 전 | 중지·금지 | 제600조 제2항 — 인가결정일 또는 폐지결정 확정일 중 먼저 오는 날까지 |
| 인가결정 이후 | 다시 실행 가능 | 별제권은 변제계획에 묶이지 않음 |
| 면책 이후 | 담보권 그대로 | 면책은 담보권에 영향 없음 |
또 하나 확인할 것은 대출 약정서의 기한이익 상실 조항입니다. 은행 여신거래 약관은 보통 채무자의 회생절차 신청을 기한이익 상실 사유로 두고 있어, 연체가 없더라도 개인회생을 신청하면 은행이 잔액 일시 상환을 요구할 수 있습니다. 실제로 그렇게 하느냐는 은행마다 다르니 신청 전에 대출 은행에 상환 유지 의사를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
개인회생 주택담보대출과 집 순자산 — 청산가치 계산 예시
개인회생의 총 변제액은 청산가치보다 적으면 안 됩니다(제614조 제1항 제4호). 자가 주택은 시세 − 담보 잔액, 즉 순자산이 청산가치에 들어갑니다. 공동명의라면 내 지분만큼만 반영됩니다. 그래서 개인회생 주택담보대출 사건은 "대출을 낼 수 있나"와 함께 "순자산을 5년 안에 채울 수 있나"를 따져야 합니다.
| 사례 | 순자산 (시세 − 대출) | 36개월 변제총액 | 60개월 변제총액 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| A · 대출 비율 높음 | 3억 원 − 2억 8,000만 원 = 2,000만 원 | 46,244,808원 | 77,074,680원 | 36개월로 충족 |
| B · 중간 | 3억 원 − 2억 5,000만 원 = 5,000만 원 | 46,244,808원 | 77,074,680원 | 39개월 이상 필요 |
| C · 대출 비율 낮음 | 4억 원 − 3억 원 = 1억 원 | 46,244,808원 | 77,074,680원 | 60개월로도 부족 — 계획 불성립 |
사례 C처럼 순자산이 5년치 가용소득을 넘으면 집을 지키는 개인회생은 성립하지 않습니다. 이때는 집을 팔아 빚을 줄이는 쪽이 오히려 손실이 적을 수 있습니다. 반대로 사례 A처럼 대출 비율이 높으면 청산가치 부담은 작지만, 매달 주담대 원리금과 변제금을 동시에 낼 수 있는지가 새 고민이 됩니다. 이 두 번째 고민을 위해 만들어진 것이 아래 프로그램입니다.
개인회생 주택담보대출 채무재조정 프로그램 — 법원과 신복위 연계
서울회생법원은 2019년 1월 17일 신용회복위원회와 업무협약을 맺고 「주택담보대출채권 채무재조정 프로그램」을 시범 실시했습니다. 개인회생을 신청한 채무자의 주택담보대출을 신용회복위원회가 은행과 조정해, 개인회생 변제계획을 수행하는 동안 집을 유지하게 하는 제도입니다.
법률신문(2020. 2. 5. 보도)에 따르면 시범 당시 요건은 ① 담보주택 가격 6억 원 이하 ② 채무자 실거주 ③ 부부합산 연소득 7,000만 원 이하 ④ 채무자 단독소유 ⑤ 제1금융권 담보채권자 1곳이었고, 2020년 1월부터 ⑤를 "신용회복위원회와 협약한 금융기관"으로 넓히고 담보채권자가 여러 곳이어도 허용하도록 완화했습니다.
| 항목 | 내용 (보도·공지 기준) |
|---|---|
| 대상 법원 | 서울회생법원에 개인회생을 신청한 채무자 |
| 주택 요건 | 담보주택 6억 원 이하 · 실거주 · 단독소유 |
| 소득 요건 | 부부합산 연소득 7,000만 원 이하 |
| 채권자 요건 | 신용회복위원회 협약 금융기관 (2020년 완화 후 복수 채권자 가능) |
| 조정 내용 | 연체이자 감면 · 이자율 인하 · 거치기간·상환기간 연장 |
| 제외되는 예 | 담보주택에 대항력 있는 임차인이 있는 경우 등 |
개인회생 주택담보대출, 집을 지키는 4가지 방법과 놓아야 할 때
| 방법 | 이럴 때 | 주의점 |
|---|---|---|
| ① 주담대 정상 상환 유지 | 연체가 없고, 원리금 + 변제금을 동시에 낼 수 있음 | 기한이익 상실 조항 확인. 원리금은 생계비에서 따로 빼 주지 않는 것이 원칙이라 가계부가 빠듯해짐 |
| ② 법원·신복위 채무재조정 프로그램 | 서울회생법원 관할 · 6억 이하 실거주 단독소유 · 연체 발생 | 요건·협약 은행 여부 사전 확인. 조정 후 상환액을 변제계획에 어떻게 반영할지 상담 필요 |
| ③ 신용회복위원회 주담대 채무조정 특례 | 개인회생 대신 또는 병행 검토 · 주담대 31일 이상 연체 | 1주택·6억 이하·부부합산 실수령 7,000만 원 이하, 공유지분 불가. 연체이자 감면·최장 35년 분할·약정이자 최대 50% 인하, 담보권 실행 최초 6개월(최장 12개월) 유예 |
| ④ 매각 후 개인회생 | 순자산이 5년치 가용소득을 넘거나, 원리금을 감당 못 함 | 경매보다 일반 매각이 대개 값을 더 받음. 매각대금을 특정 채권자에게만 갚으면 편파변제 |
③의 신용회복위원회 특례 조건은 신복위 공식 안내 기준입니다. 무담보 채무까지 함께 조정하는 신복위 제도와 개인회생의 차이는 개인회생과 워크아웃 차이에 비교해 두었습니다.
- ✓등기부등본으로 근저당 채권최고액·순위와 내 지분을 확인했다
- ✓KB시세·실거래가로 순자산을 계산하고, 5년치 가용소득과 비교했다
- ✓주담대 은행이 신용회복위원회 협약 기관인지 확인했다
- ✓집에 세입자가 있는지, 실거주 요건을 충족하는지 확인했다
- ✕신청 직전에 집을 가족 명의로 넘기거나 추가 담보대출을 받았다 — 재산 은닉·부인권 대상
집을 지킬지 놓을지는 감정의 문제처럼 느껴지지만, 결국 5년 동안 매달 두 가지 돈을 낼 수 있느냐의 계산입니다. 계산이 맞지 않는데 집을 붙들면 인가 후 경매와 변제 폐지가 한꺼번에 오는 최악의 경로가 열립니다. 담보·무담보가 섞인 사건은 서류 작성보다 은행·신복위와의 협의가 결과를 가르는 경우가 많아, 대리인을 고민한다면 개인회생 변호사 법무사 차이와 개인회생 비용을 함께 보고 견적을 비교하세요.
💰 개인회생 주택담보대출이 있을 때 청산가치 계산
시세에서 대출 잔액을 뺀 금액과 다른 재산을 함께 넣어 청산가치를 계산해 보세요. 36·60개월 변제총액과 비교하면 집을 지키는 계획이 성립하는지 바로 보입니다.
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